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政府稳定房价目标能够达到吗?

时间:2018-03-19来源: 作者:admin点击:
  政府稳定房价目标能够达到吗?  易宪容  “稳定房价”是今年政府的房地产调控目标,与2016-2017年房地产调控目标是“房地产去库存”有很大不同。那时,说房地产调控为“去库存”,我就指出这太好笑了。因为这种房地产去库存所指的不知道是什么,是存量房,还是期房,及已经拍卖出去的土地所规划可建造多少

  政府稳定房价目标能够达到吗?

  易宪容

  “稳定房价”是今年政府的房地产调控目标,与2016-2017年房地产调控目标是“房地产去库存”有很大不同。那时,说房地产调控为“去库存”,我就指出这太好笑了。因为这种房地产去库存所指的不知道是什么,是存量房,还是期房,及已经拍卖出去的土地所规划可建造多少房。当时有人就计算过,如果以最大口径计算当时房地产的库存,可能要达到34亿平方米,而2016-2017年商品销售面积达到32.6亿平方米。看上去这两个数据很接近,但并非如此。

  因为,如果按照市场法则,如果一种商品要去库存,持有商品的厂商不仅要降低商品的价格,还要减少生产认为供应过量的商品,这种厂商所持有的商品就会逐渐地减少,商品的库存也会去化。但是早两年国内的房地产市场去库存则不是这样,一方面政府把房地产市场去库存作为其宏观调控目标,因此出台各种优惠政策让居民涌入房地产市场,另一方面又大量供应土地,增加住房供给。而房价也在这种过程中上涨。按照国家统计局的数据,政府在房地产宏观调控去库存的两年,全国住房的均价由2015年的6474元上涨到20177454元,上涨幅度达到15%。也就是说,早两年国内房地产市场越是去库存,地方政府拍卖出的土地越多,房地产开发供应的住房销售越多,房价也上涨得越快。大家会认为,这与市场经济法则完全相悖,其实也不是,而这种中国房地产市场是一种以投资投机炒作为主导的市场。在这种市场,房地产市场的销售完全取决于房价上涨还是下跌,房价上涨时,投机投资者涌入的人越来越多,如果房价下跌,或投机炒作者预期房价下跌,他们早就逃离了市场。所以,到了今年,政府不再把房地产去库存作为房地产宏观调控目标了。

  今年房地产的调控目标是稳定房价。正如有官员所指出,对当前的房地产市场泡沫来说,既要遏制房价再疯狂上涨,也要防止房价下跌,当前的房价只能稳定。现在的问题是,早两年政府房地产去库存的目标达到了,但引发了更多的问题。那么在现在的市场条件下,今年政府稳定房价的目标能够达到吗?

  现在我们先来分析当前的市场条件是什么?及稳定房价是不是要把房价稳定当前的价格水平上?可以说,由于政府没有用税收政策对住房购买是投资还是消费没有作严格的区分,在绝大多数城市房价处于极端高的水平的情况下(比如最近南京的房价也有楼盘上涨到10万元一平方米了),那么当前国内绝大多数城市的房地产市场基本上是以投机炒作为主导的市场(因为即使购买一套住房同样可用于投机炒作)。在这样的市场,房价基本上是由市场预期来决定。如果政府宏观调控政策目标是稳定房价,也就是明确给市场一个价格上涨预期。因为政府要用政策来稳定房价,也就意味着这个市场的房价只会上涨而不会下跌,这时投资者肯定会涌入这个市场及推高房价。即使政府采取极端行政方式,对购买的住房限制在几年内不可销售,但这也只是短期而言可让住房不出售,也没有价格变化,但这种限售期一到,稳定房价的政策还是会推动房价上涨。

  还有,政府要稳定房价,要把房价稳定在当前的水平上,这也是与十九大报告坚持住房“只住不炒”市场定位完全相悖。因为就目前中国的房价水平来说,无论是大城市还是小城市,房价与居民收入水平相比,过高是普遍的现象。更不是说一线城市及二线城市房价在5万元、十万元水平了。可以说,这种高房价早就与绝大多数居民没有关系了,它早就成了少数投机炒作者的游戏。因为,如果房价要稳定在这种过高的水平上,房地产要回归只住少炒的市场不可能,这也意味着这种稳定房价的政策与十九大报告的精神想去甚远,只是一种短期行为,要让国内房地产市场走上持续健康发展之路是根本不可能的。

  也正是这种政府房地产调控政策信息导向,一年来房地产市场最为严厉房地产调控,房价不仅没有稳定,反之,目前一线城市房价仍有潜在上涨压力(因为只要任何行政性政策松绑都会成为房价上涨信号);而二、三线城市房价仍在上涨,有些城市房价上涨幅度还非常得大。即使有些城市出现房价下跌,比如北京周边地区,这主要原因是早些时候过度炒作的结果。今年有媒体报道,说北京有住房由760万下跌到595万了,2016年及2017年上半年北京房价如此疯狂,一年内不少小区房价上涨了一倍以上,现在岂能不下跌?难道北京的房价要涨到天上去吗?所以,在目前的市场条件,政府要达到房价稳定的目标几乎不可能,只不过可以让暂时不涨,但一有机会仍然会疯狂。

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