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中国奥园(3883.HK):业绩迎来高速增长,布局粤港澳大湾区

时间:2018-03-20来源: 作者:admin点击:
  作者:安信国际王梦恺  基于公司规模扩张的强劲动能以及新增土地储备,上调NAV每股至11.47元(13.81港元),给予30%的主流内房平均折让水平,对应目标价9.67港元,相当于2018年预测市盈率9.0倍,较现价存在29%的上涨空间。  报告摘要  事件:中国奥园公布2017年业绩:期内实现

  作者:安信国际 王梦恺

  基于公司规模扩张的强劲动能以及新增土地储备,上调NAV每股至11.47元(13.81港元),给予30%的主流内房平均折让水平,对应目标价9.67港元,相当于2018年预测市盈率9.0倍,较现价存在29%的上涨空间。

  报告摘要

  事件:中国奥园公布2017年业绩:期内实现收入191.2亿元,同比增长62%(前值23%);实现核心利润(非归母口径)18.9亿元,同比增长55%(前值30%);实现归母净利润16.4亿元,同比增长86%(前值8%);拟分配末期股息人民币25分/股,派息比率41%。

  如预期迎来业绩高增长,利润持续释放确定性强。如我们所预计,2017年公司进入业绩释放期,结转和利润增速均较2016年大幅提升。今年结算毛利率(26.7%)较去年下降了1.0pc,主要是由于开发成本的上涨以及高毛利的商住项目占比下降。展望未来,16/17年热销为公司锁定了516亿元已售未结资源(接近去年物业开发部分收入的3倍),估算此部分毛利率约27%,而当前未售土储的平均毛利率则接近30%。因此预计公司毛利水平2018年可企稳回升,至2020年有望获明显改善,叠加充足的可结算资源,利润持续高增长确定性强。预计18E-20E可归属核心利润CAGR约45%。

  今年销售目标730亿元,明年希冀跨入千亿。在16/17连续两年快速扩张后(销售金额CAGR超73%),公司依旧保持了高昂的进取态度。2018年设立销售目标730亿元,对应同比增速60%,并希冀2019年规模突破千亿。为此,在去年转入今年的230亿元可售库存外,公司还将新推盘49个项目(上半年31个/下半年18个),总可售货值超过1200亿,确保充足的资源以延续销高增长。

  积极补充货量,负债水平保持健康。2017年下半年公司显著加强了投资力度,全年新增土储1286万方,新增货值近1670亿元,权益地价/权益销售金额的比例提升至62%(前值36%)。截止去年底,公司总土储达2487万方(权益比80%),总货值约2800亿元,可以满足未来三年左右的发展需求。值得注意的是,在积极补充货量的同时,公司依然维持了审慎的财务管理。截止去年底,公司在手现金超过265亿元(同比增142%),净负债率继续保持在51%左右,综合融资成本进一步下降至7.2%(前值8.1%),尚未使用授信余额达169亿元,稳健的财务状况为公司提供了良好的抗风险能力。

  旧改项目为粤港澳大湾区储备提供补充。尽管全国性布局思路鲜明,公司对大本营广东的发展机遇始终保持高度重视。凭借多年深耕的先发优势,奥园目前已实现粤港澳大湾区“9+2”城市全覆盖,区域内项目50个,土储建面753万方,货值接近1000亿,未来可充分得享区域发展红利。此外,公司还在广州、珠海、东莞储备有13个旧改项目,涉及规划总建面555万方,其中约290万方或可在短期内分批形成供应,进一步强化公司于大湾区的布局。

  收并购基因与行业整合趋势共振。在土地、融资、销售等方面因素的共同作用下,如今房地产行业资源整合趋势十分明显,小型房企加速退出市场,为收并购市场提供天然沃土。而公司长期以来坚持以收并购为主获取资源(2017年新增土储中81%来自收并购),在品牌、渠道、团队三方面已具明显先发优势。我们相信在“并购基因”和“行业趋势”的共振下,公司可持续补充具有明显成本优势的项目,成长潜力进一步升级。

  维持“买入”评级,上调目标价至9.67港元。基于公司规模扩张的强劲动能以及新增土地储备,上调NAV每股至11.47元(13.81港元),给予30%的主流内房平均折让水平,对应目标价9.67港元,相当于2018年预测市盈率9.0倍,较现价存在29%的上涨空间(截止3月19日收盘价)。

  风险提示:i) 推盘不及预期;ii) 毛利率恢复不及预期。

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